Das Vergleichswertverfahren einfach erklärt

Die Grundidee: Der Markt hat schon geantwortet

Wer wissen möchte, was ein Haus oder eine Wohnung wert ist, kann auf zwei Arten vorgehen: Man kann ausrechnen, was der Bau kosten würde, oder man kann schauen, was vergleichbare Immobilien tatsächlich gekostet haben. Genau Letzteres macht das Vergleichswertverfahren - es rekonstruiert den Marktwert aus real erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte, statt ihn theoretisch herzuleiten.

Diese Herangehensweise gilt unter Sachverständigen, Kreditinstituten und Gerichten als besonders belastbar, weil sie direkt am tatsächlichen Marktgeschehen ansetzt - vorausgesetzt, es liegen genügend vergleichbare Verkäufe vor.

Wofür eignet sich das Verfahren?

Besonders gut funktioniert das Vergleichswertverfahren bei Immobilientypen, die häufig und in ähnlicher Form gehandelt werden:

• Eigentumswohnungen
• Einfamilien- und Zweifamilienhäuser (freistehend, Doppelhaushälften, Reihenhäuser)
• Unbebaute Baugrundstücke

Die Grenzen des Verfahrens zeigen sich bei sehr individuellen Objekten oder in Regionen mit wenigen Verkaufsfällen: Liegen innerhalb eines Jahres weniger als etwa fünf verwertbare Vergleichsfälle für die betreffende Lage vor, sinkt die Aussagekraft erheblich. In solchen Fällen greifen Sachverständige eher auf das Sachwert- oder Ertragswertverfahren zurück.

Zwei Wege zum Vergleichswert

In der Praxis unterscheidet man zwei grundsätzliche Herangehensweisen, je nachdem, wie viele und welche Vergleichsdaten zur Verfügung stehen:

Der direkte Weg

Hierbei werden die tatsächlichen Kaufpreise mehrerer sehr ähnlicher, meist benachbarter Objekte herangezogen, auf einen einheitlichen Quadratmeterpreis umgerechnet und gemittelt. Dieser gemittelte Preis wird anschließend mit der Fläche der zu bewertenden Immobilie multipliziert. Das funktioniert gut, wenn genügend fast identische Objekte vorhanden sind - etwa bei standardisierten Eigentumswohnungen in dicht bebauten Stadtvierteln.

Der indirekte Weg

Stehen keine ausreichend ähnlichen Einzelfälle zur Verfügung, greift man auf statistisch aufbereitete Vergleichsfaktoren zurück, die die örtlichen Gutachterausschüsse aus einer Vielzahl von Kauffällen ableiten und regelmäßig veröffentlichen. Diese Faktoren berücksichtigen bereits typische Unterschiede in Lage, Ausstattung und Zustand und lassen sich direkt auf das zu bewertende Objekt anwenden.

Welche Fläche zählt eigentlich?

Für Wohnimmobilien ist die maßgebliche Bezugsgröße die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) - nicht etwa die Bruttogrundfläche des gesamten Gebäudes. Zur Wohnfläche zählen alle zu Wohnzwecken genutzten Räume, außerdem Wintergärten vollständig sowie Balkone, Loggien und Dachgärten anteilig (üblicherweise zu einem Viertel, in Ausnahmefällen bis zur Hälfte).

Nicht mitgezählt werden hingegen Keller, unausgebaute Dachböden, Heizungsräume oder Garagen. Das ist ein wichtiger Grund, warum reine Nutzflächen (wie ein Kellerausbau oder ein Nebengebäude) den nach diesem Verfahren ermittelten Wert kaum beeinflussen - sie fließen allenfalls indirekt über pauschale Zu- oder Abschläge ein.

So läuft die Wertermittlung ab

Die eigentliche Berechnung gliedert sich in drei aufeinander aufbauende Schritte:

• 1. Vorläufiger Vergleichswert: Ermittlung über den direkten oder indirekten Weg (siehe oben) - das Ergebnis entspricht zunächst dem Wert eines "durchschnittlichen", typischen Objekts am jeweiligen Markt.
• 2. Anpassung auf den Bewertungsstichtag: Ältere Vergleichspreise werden über Indexreihen der Gutachterausschüsse auf den aktuellen Zeitpunkt hochgerechnet, damit z. B. ein drei Jahre alter Kaufpreis nicht unverändert übernommen wird.
• 3. Berücksichtigung von Besonderheiten: Erst zum Schluss fließen individuelle Eigenheiten des konkreten Objekts ein, die im bisherigen Rechengang noch nicht abgebildet wurden - etwa Sanierungsstau, eine ungewöhnliche Grundstücksform oder rechtliche Belastungen wie ein eingetragenes Wohnrecht.

Woher kommen die Vergleichsdaten?

Grundlage des gesamten Verfahrens ist die sogenannte Kaufpreissammlung: Jeder Notar ist gesetzlich verpflichtet, eine Abschrift jedes beurkundeten Immobilienkaufvertrags an den zuständigen Gutachterausschuss zu übermitteln. Diese Daten werden anonymisiert ausgewertet und bilden die Basis für Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren und Indexreihen - genau die Werte, mit denen auch dieser Rechner arbeitet.

Dadurch ist das Verfahren kein theoretisches Modell, sondern spiegelt fortlaufend das tatsächliche Marktgeschehen der jeweiligen Region wider.

Grenzen des Verfahrens

So marktnah das Vergleichswertverfahren auch ist - es steht und fällt mit der Datenlage. Fehlen ausreichend vergleichbare Verkaufsfälle, oder handelt es sich um eine stark individuelle, schwer vergleichbare Immobilie, liefert das Verfahren keine belastbaren Ergebnisse mehr. In solchen Fällen ist ein Wechsel auf das Sachwert- oder Ertragswertverfahren die fachlich korrekte Alternative.

Wenn die Immobilie zu individuell ist: besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Manche Eigenschaften einer Immobilie weichen so stark vom Marktüblichen ab, dass sie im normalen Rechenschema gar nicht erfasst werden - man spricht hier von "besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen" (kurz: boG, gesetzlich verankert in § 8 Abs. 3 ImmoWertV). Sie werden erst ganz am Ende der Berechnung durch einen gesonderten, individuell begründeten Zu- oder Abschlag berücksichtigt - anders als die übrigen Anpassungen gibt es dafür bewusst keine feste Tabelle, da jeder Fall anders gelagert ist.

Typische Beispiele für boG sind unter anderem:

• Rechte und Belastungen - etwa ein eingetragenes Wegerecht, Wohnrecht oder Nießbrauch zugunsten Dritter
• Baumängel oder Bauschäden, die über den normalen Erhaltungszustand hinausgehen
• Erheblicher Sanierungs- oder Modernisierungsstau
• Denkmalschutz - kann je nach Einzelfall werterhöhend (Prestige, Fördermittel) oder wertmindernd (Auflagen, Sanierungskosten) wirken
• Ungewöhnlicher Grundstückszuschnitt oder Hanglage
• Altlasten oder Bodenverunreinigungen
• Deutlich über- oder unterdurchschnittlicher Erhaltungszustand von Gebäude oder Außenanlagen

Da jeder dieser Fälle individuell und marktgerecht begründet werden muss, kann ein automatisierter Rechner wie dieser boG grundsätzlich nicht selbstständig einpreisen - sie erfordern die Einschätzung eines Sachverständigen vor Ort.

Zwei Alternativen kurz erklärt: Sachwert- und Ertragswertverfahren

Lässt sich eine Immobilie mangels Vergleichsfällen nicht (mehr) über das Vergleichswertverfahren bewerten, kommt eines der beiden folgenden Verfahren zum Einsatz:

Sachwertverfahren

Hier wird der Wert nicht aus Verkaufspreisen abgeleitet, sondern rechnerisch aus den Herstellungskosten aufgebaut: Was würde es heute kosten, das Gebäude neu zu errichten? Von diesem fiktiven Neubauwert wird ein Alterswertminderungsabschlag entsprechend dem Baujahr und Modernisierungszustand abgezogen, der Bodenwert addiert - anschließend erfolgt noch eine Anpassung an das tatsächliche Marktniveau über einen sogenannten Sachwertfaktor. Angewendet wird dieses Verfahren vor allem bei sehr individuellen, selten gehandelten Objekten, für die keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen.

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren fragt nicht "Was hat es gekostet?", sondern "Was bringt es ein?" - der Wert leitet sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ab. Von der Jahresmiete werden Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis) abgezogen; der verbleibende Reinertrag wird über einen Kapitalisierungszinssatz auf den heutigen Wert abgezinst. Dieses Verfahren kommt naturgemäß vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zum Einsatz, bei denen die Ertragskraft im Vordergrund steht.